Decreto cd. ” sblocca Italia ” e rent to buy

rent to buy

E’ stata introdotta una nuova figura contrattuale nell’ordinamento giuridico italiano: si tratta del rent to buy o se si vuole utilizzare una terminologia italiana “Contratto di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili”

L’art. 23 del cd. decreto Sblocca Italia (decreto legge 12 settembre 2014, n. 133

Misure urgenti per l’apertura dei cantieri, la realizzazione delle opere pubbliche, la digitalizzazione del Paese, la semplificazione burocratica, l’emergenza del dissesto idrogeologico e per la ripresa delle attivita’ produttive, pubblicato su GU n.212 del 12-9-2014, entrato in vigore il 13/09/2014 e convertito con modificazioni dalla L. 11 novembre 2014, n. 164  pubblicata su S.O. n.85, relativo alla G.U. 11/11/2014, n.262) introduce una specifica disciplina normativa dei contratti di godimento stipulati in funzione della successiva alienazione degli immobili (cd.  rent to buy).

L’art. 23 recita:

“(Disciplina dei contratti di godimento in funzione della successiva
alienazione di immobili)

1. I contratti, diversi dalla locazione finanziaria, che prevedono l’immediata concessione del godimento di un immobile, con diritto per il conduttore di acquistarlo entro un termine determinato imputando al corrispettivo del trasferimento la parte di canone indicata nel contratto, sono trascritti ai sensi dell’ articolo 2645-bis codice civile. La trascrizione produce anche i medesimi effetti di quella di cui all’ articolo 2643, comma primo, numero 8) del codice civile.
((1-bis. Le parti definiscono in sede contrattuale la quota dei canoni imputata al corrispettivo che il concedente deve restituire in caso di mancato esercizio del diritto di acquistare la proprieta’ dell’immobile entro il termine stabilito)).
2. Il contratto si risolve in caso di mancato pagamento, anche non consecutivo, di un numero minimo di canoni, determinato dalle parti, non inferiore ad un ventesimo del loro numero complessivo.
3. Ai contratti di cui al comma 1 si applicano gli articoli 2668, quarto comma, 2775-bis e 2825-bis del codice civile. Il termine triennale previsto dal comma terzo dell’articolo 2645-bis del codice civile e’ elevato a tutta la durata del contratto e comunque ad un
periodo non superiore a dieci anni. Si applicano altresi’ le disposizioni degli articoli da 1002 a 1007 nonche’ degli articoli 1012 e 1013 del codice civile, in quanto compatibili. In caso di inadempimento si applica l’articolo 2932 del codice civile.
4. Se il contratto di cui al comma 1 ha per oggetto un’abitazione, il divieto di cui all’articolo 8 del decreto legislativo 20 giugno 2005, n.122, opera fin dalla concessione del godimento.
5. In caso di risoluzione per inadempimento del concedente, lo stesso deve restituire la parte dei canoni imputata al corrispettivo, maggiorata degli interessi legali. In caso di risoluzione per inadempimento del conduttore, il concedente ha diritto alla restituzione dell’immobile ed acquisisce interamente i canoni a titolo di indennita’, se non e’ stato diversamente convenuto nel contratto.
6. In caso di fallimento del concedente il contratto prosegue, fatta salva l’applicazione dell’articolo 67, ((terzo comma)), lettera c), del regio decreto 16 marzo 1942, n.267, e successive modificazioni. In caso di fallimento del conduttore, si applica l’articolo 72 del regio decreto 16 marzo 1942, n.267, e successive modificazioni; se il curatore si scioglie dal contratto, si applicano le disposizioni di cui al comma 5.
7. Dopo l’articolo 8, comma 5, del decreto-legge 28 marzo 2014, n.47, convertito con modificazioni, dalla legge 23 maggio 2014, n.80, e’ aggiunto il seguente: “5-bis. Le disposizioni del presente articolo si applicano anche ai contratti di locazione con clausola di trasferimento della proprieta’ vincolante per ambedue le parti e di vendita con riserva di proprieta’, stipulati successivamente alla data di entrata in vigore della presente disposizione.”.
8. L’efficacia della disposizione di cui al comma 7 e’ subordinata al positivo perfezionamento ((del procedimento)) di autorizzazione della Commissione Europea di cui all’articolo 107 del Trattato sul Funzionamento dell’Unione Europea (TFUE), di cui e’ data comunicazione nella gazzetta ufficiale.” 

Il rent to buy e’, dunque, definibile come il contratto con cui il proprietario concede un immobile in godimento al conduttore, con diritto di quest’ultimo di acquistarlo entro una data determinata, imputando al prezzo di trasferimento, in tutto o in parte, i canoni versati in base alle condizioni convenute nel contratto stesso.

Questa norma avvicina la legislazione italiana ad altre dove questa specifica disciplina contrattuale era diffusa da tempo.

L’art. 23 citato  non impone vincoli né sul piano soggettivo né su quello oggettivo: i contratti possono essere stipulati sia da persone fisiche sia da persone giuridiche e possono avere ad oggetto ogni tipo di immobile, sia ad uso abitativo che non abitativo.

Per alcuni aspetti tale contratto richiama la locazione, per altri la compravendita e per altri ancora l’opzione: in pratica il legislatore ha effettuato una operazione consistente nello stabilire un legame, sotto il profilo causale, delle tre discipline tipiche già regolate dal codice civile e dalla L.392/78, con le naturali conseguenze sotto il profilo della regolamentazione del rapporto, in cui viene lasciato, come detto, ampio spazio all’autonomia dei contraenti.

Molto importante al fine di incentivare la diffusione pratica di questo tipo di contratto e’ la previsione della sorte del contratto in caso di fallimento di una delle due parti: bisogna infatti considerare che nella prassi nella maggior parte dei casi l’inquilino prende in locazione un immobile da una società .

Ebbene se fallisce il concedente il contratto prosegue ed il curatore fallimentare, se il contratto era stato trascritto in Conservatoria, non potrà esercitare l’azione revocatoria di cui all’art. 67 della Legge fallimentare, sempre che l’immobile sia destinato a abitazione principale dell’acquirente o di un suo parente o affine entro il terzo grado ed il prezzo sia “giusto”. Se fallisce il conduttore il curatore fallimentare dovrà decidere se subentrare nel contratto o recedere dallo stesso in base all’art. 72 Legge fallimentare.

La “riuscita” della nuova norma dipenderà però anche da un aspetto non chiarito dalla stessa e su cui ci si aspettano chiarimenti e cioè il trattamento fiscale dei canoni in riferimento poi alla tassazione del successivo eventuale passaggio di proprietà .

Il legislatore italiano, stante la crisi economica che sta attanagliando il nostro paese, soprattutto negli ultimi tempi sta cercando di introdurre norme che possano rivitalizzare il mercato immobiliare che é il primo che ha risentito di tale crisi: si pensi all’incentivo previsto dallo stesso Decreto Sblocca Italia concesso   a chi acquista (dal 1° gennaio 2014 al 31 dicembre 2017) un immobile a destinazione residenziale, che sia di nuova costruzione oppure oggetto di interventi di ristrutturazione, ceduto da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare e da cooperative edilizie, incentivo consistente in un bonus fiscale pari al 20% del prezzo di acquisto.

Ci si permette di segnalare tra i primi studi sul nuovo contratto quello condotto dal Consiglio Nazionale del Notariato raggiungibile al seguente link http://www.notariato.it/it/primo-piano/notizie/archive/sblocca-italia-rent-to-buy-150914.html.

Share

Permalink link a questo articolo: https://www.studiodipietro.it/decreto-cd-sblocca-italia-e-rent-to-buy/