Irregolarità urbanistica e nullità dell’atto di acquisto

La Seconda Sezione Civile della Corte di Cassazione ha rimesso gli atti al Primo Presidente per l’eventuale assegnazione della causa alle Sezioni Unite in ordine alla risoluzione delle questioni, oggetto di contrasto, circa la natura formale o sostanziale della nullità degli atti di trasferimento di diritti reali su immobili, prevista dagli artt. 17, comma 1 e 40, comma 2, della l. n. 47 del 1985 (e, attualmente, dall’art. 46, comma 1, del d.P.R. n. 380 del 2001), nonché circa la nozione di irregolarità urbanistica rilevante ai fini della declaratoria della nullità suddetta.

Trattasi dell’ordinanza interlocutoria n 20061 del 31.7.2018.

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Motiva la Corte che secondo un più risalente orientamento, che privilegia un’interpretazione letterale della norma, gli artt. 17 e 40 della legge 28 febbraio 1985, n. 47 comminano la nullità degli

atti tra vivi con i quali vengano trasferiti diritti reali su immobili nel caso in cui tali atti non contengano la dichiarazione degli estremi della concessione edilizia dell’immobile oggetto di compravendita, ovvero degli estremi della domanda di concessione in sanatoria, mentre non prendono in considerazione l’ipotesi della irregolarità sostanziale del bene sotto il profilo urbanistico, ossia della conformità o meno della realizzazione edilizia rispetto alla licenza o alla concessione; tale conformità, pertanto, rileva sul piano dell’adempimento del venditore ma non su quello della validità dell’atto di trasferimento. L’indicazione nell’atto degli estremi dello strumento concessorio costituisce quindi, secondo questo orientamento, una tutela per l’acquirente, il quale tramite tale indicazione viene messo in condizione di controllare la conformità dell’immobile alle risultanze dalla concessione edilizia o della concessione in sanatoria; solo la mancanza di tale indicazione (e non anche la difformità dell’immobile) comporta, quindi, la nullità del negozio, giacché impedisce il suddetto controllo all’acquirente (cfr. sentt. nn. 14025/1999, 8147/2000, 5068/01, 5898/2004, 26970/05; si veda anche, per l’affermazione dell’irrilevanza della non veridicità della dichiarazione sostitutiva di atto notorio attestante l’inizio dell’opera in data anteriore al 2 settembre 1967, sent. n. 16876/13).

Tale orientamento ha formato oggetto di un radicale riesame critico nelle sentenze della seconda sezione della Corte nn. 23591/13 e 28194/13 (decise nella medesima udienza del 18.6.13), le quali hanno ritenuto di trarre dal testo del secondo comma dell’articolo 40 della legge n. 47/1985 (e ad onta della «non perfetta formulazione della disposizione») il «principio generale della nullità (di carattere sostanziale) degli atti di trasferimento di immobili non in regola con la normativa urbanistica, cui si aggiunge una nullità (di carattere formale) per gli atti di trasferimento di immobili in regola con la normativa urbanistica o per i quali è in corso la regolarizzazione, ove tali circostanze non risultino dagli atti stessi».

Alla base di questo più recente orientamento vi è: in primo luogo, il rilievo che la tesi della nullità formale produrrebbe il risultato – contrastante con la ratio di impedire il trasferimento degli immobili abusivi – di far giudicare nullo un contratto avente ad oggetto un immobile urbanisticamente regolare (per il vizio formale della mancata menzione nell’atto del titolo concessorio) e valido un contratto avente ad oggetto un immobile anche totalmente difforme dallo strumento concessorio menzionato nel contratto; in secondo luogo, il rilievo che dal tenore letterale dell’art. 40, comma 2, I. n. 47/1985 sarebbe possibile desumere (nonostante la “non perfetta formulazione della disposizione in questione”) la previsione di due differenti ipotesi di nullità: una, di carattere sostanziale, che colpisce “gli atti di trasferimento di immobili non in regola con la normativa urbanistica” e una, di carattere formale, che colpisce “gli atti di trasferimento di immobili in regola con la normativa urbanistica o per i quali è in corso la regolarizzazione, ove tali circostanze non risultino dagli atti stessi” (i virgolettati sono tratti da Cass. 23591/13, pagina 14, primo capoverso).

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